【2023年最新】プロが解説！リースバック後は何年住める？賃貸契約期間は？

リースバックは自宅を売却した後も、住み続けることができる便利な方法ですが、中にはこんな疑問をもっている人もいるのではないでしょうか。

・何年住めるの？
・住める期間は決まっているの？
・期限なく住み続けることはできるの？
・途中で追い出されてしまうことはあるの？
・賃貸借契約はどのような内容なの？

特にリースバックで長期で住むことかできるかどうかを知りたい人は多いと思います。

今回は、現役でリースバック業界で働く私が、「リースバックは何年住めるか」について詳しく解説します。

本授業のレベルsection

リースバックとは・・

リースバックの仕組み

リースバックは一戸建てやマンションに住む所有者が、リースバック会社に自宅を売却し、売却後は売主が借主、買主であるリースバック会社が貸主として賃貸借契約を結ぶ契約方法となります。

リースバックは売却後も自宅に住み続けられる

リースバックは自宅を売却した後、売主は賃貸として自宅に住み続けることができます。

リースバックは昔からある不動産取引方法の1つですが、２０１９年ごろから大手不動産会社や金融系の会社がリースバック事業に参入してきており、ここ数年で取引件数が急増しています。

リースバックでは家賃が発生しますが、売却によって纏まった資金を確保することができるため、リースバックは老後資金の確保など様々な目的で利用されています。

リースバック取引は、資金確保等ための手段として有効ですが、デメリットもあるためすべての人におすすめ出来る方法ではありません。

まずはリースバックのメリットとデメリットについて確認しておきましょう。

リースバックとリバースモーゲージは別物

リースバックの比較して考えられる商品として金融機関が提供するリバースモーゲージがあります。

リバースモーゲージとは・・
自宅を担保に融資を受ける方法。
借入期間中は利息の支払いだけでよく毎月の支払額を抑えることが可能。債務者が亡くなった後は、銀行は抵当権を実行し、担保となっている不動産を売却して借入資金を回収する。

リースバックとリバースモーゲージの違いは、リースバックは「売却」でリバースモーゲージは「融資」である点です。

リースバックの場合は、売却となるため所有権は移りますが、リバースモーゲージは所有権はそのままで自宅を担保に入れます。

リースバックが利用されるケース

リースバックが利用される背景は様々なものがありますが、代表的な理由としては以下の目的のために利用されています。

リースバックは何年住める？

【結論】ずっと住み続けることも可能

リースバックでは生涯住み続けることも可能です。

リースバックは会社によって賃貸期間が異なり、リースバックで住める期間も異なります。希望に応じて、対応可能な会社を選ぶことで住める期間を選ぶことができます。

短期リースバック：１年～5年程の定期借家契約
長期リースバック：普通借家契約

予め賃貸期間を決めるリースバックを定期借家契約タイプ、住める賃貸期間を決めないリースバックを普通借家契約タイプと呼びます。

期間を決めずに長期的に住み続けたい場合は、賃貸期間を決めない普通借家契約を選ぶ必要があります。

売買価格・何年住むか（賃貸期間）で家賃が決まる

リースバックは賃貸期間によって売買価格や家賃等の条件が異なってきます。

短期リースバックの場合

売買価格

短期リースバックでも1年～5年とありますが、売買価格はリースバック期間が短いほど高くなる傾向があります。

短期リースバックの方が売買価格が高い理由・・
リースバック会社が不動産を保有する期間が短いため、将来の売却による利益確保の計画が立てやすくなるため（すぐに資金を回収できるから）。

例えば１年のリースバックの場合だと、保有する期間も短く相場の変動リスク・災害リスクも少ないため、リースバックにおける売買価格も通常の買取金額に近い価格となる傾向があります。

家賃

家賃については、短期リースバックの場合は低く設定することが可能です。

リースバック期間が短い方が家賃が低くなる理由
短期で資金が回収できる場合は、家賃が低くても事業として成立するから。家賃が低い分、転売利益を期待している。

会社によっては１年間の短期リースバックの場合は家賃が０円といった取り組みも行っています。

3年・5年のリースバックとなると保有期間も長くなるため、家賃は０円とはなりませんが、短期の方が家賃を抑えられる傾向にあります。

長期リースバックの場合

売買価格

長期のリースバック、特に普通賃貸借契約の場合は、売買金額は低くなる傾向があります。

長期リースバックで売買金額が低くなる理由
保有期間中に資産価値が下がる可能性があるから。例えば現在3,000万円で売却できるマンションは10年後に2,500万円になる可能性もあります。

一戸建てであれば、最終的に土地が残るため土地の価格を基準に金額を決めることができますが、築年数と共に価格が下落するマンションは、将来の価格下落幅も売買価格に反映されます。

家賃

長期のリースバックの場合、家賃設定は定期借家契約よりも高くなる傾向があります。相場家賃と比べて割高となる場合もあります。

長期のリースバックの方が家賃が高くなる理由
リースバック会社は、長期保有を前提とした不動産投資的な視点で利回りを重視するようになるから。

普通借家契約のリースバック会社が少ない理由

長期のリースバックの場合は、売買価格は低く、家賃は高くなるのが一般的ですが、あまりに検討者の希望から離れた条件だとリースバックが検討対象外となってしまいます。

結果的に、リースバック会社は出来る限り普通借家契約のリースバックで検討者の希望条件に合うような組み立てを行っています。

しかし、リースバック会社にとって検討者の希望条件に合わせることは利益を削る行為となるため、諸刃の剣と言えます。

普通賃貸借契約のリースバックは事業としての旨味が少ない
普通借家契約の場合に、売買価格・家賃設定を柔軟に対応することは検討者にとっては有難いことですが、リースバック会社にとっては利益率は低く、リスクが高い事業となります。

資金も必要となるため、積極的に取り組む会社が少ないのです。

賃貸期間別：短期・長期リースバックの事例

短期リースバックが利用されるケース

短期のリースバックが利用されるケースとしては以下のような理由があります。

・新居等住み替え先が決まっている
・近い将来高齢者施設へ引越しを考えている
・こどもの学校卒業までの短期間で良い

長期リースバックが利用されるケース

住める期間別：リースバックの注意点

長期リースバックの注意点

家賃設定額

長期で住み続けるリースバックの場合は、家賃設定が重要です。

無理な家賃設定をしてしまうと、将来的に支払いができなくなり、退去せざるを得ない状況となってしまいます。

リースバックでは売買価格はもちろんですが、長期的に支払える家賃設定とすることが大切です。

賃貸借契約内容

リースバックで長期で住む場合は、「普通賃貸借契約」となっているか確認しましょう。

中には定期賃貸借契約で再契約することで長期で住み続けることができるタイプもありますが、この場合は注意が必要です。

【定期賃貸借契約は期間満了で契約が終了】
定期借家契約の場合は、リースバック会社が所有している間は再契約が出来たとしても、転売されて所有者が変わってしまった場合には、次の所有者が再契約をしない可能性があります。
転売されると「前の所有者との話ではこうだった」と主張しても認められない可能性が高いため注意が必要。

家賃滞納によるペナルティ

長期で住む場合に最も注意しなければならないのが家賃滞納です。

家賃を1カ月滞納したらすぐに退去させられるということはありませんが、家賃を滞納することで督促料金や遅延損害金等の余計なお金が発生したり、賃貸保証会社のブラックリストに載るといったペナルティを受ける場合があります。

将来買戻しを前提としてリースバックを行った場合も注意が必要です。家賃滞納が2か月以上発生した場合に、買戻しの権利が消滅すると契約で明記している会社は多いです。

短期リースバックの注意点

期間延長は出来ない

1年・3年等の定期賃貸借契約を締結した場合、期間の延長は出来ないという点です。

定期賃貸借契約は貸主保護を目的としているため、期間満了を理由に借主を退去させることができます。

例えば、新居に引越すために1年の定期賃貸借契約を結んだ場合、新居の工期が3か月遅れて引っ越しができなくても、賃貸人が3か月間の期間延長に同意してくれる保証がありません。

あくまで契約通りに退去を求められる可能性が高いと言えます。

定期賃貸借契約のリースバックをする場合は、上記のリスクも含めて余裕を持った期間を設定する必要があります。

【定期賃貸借契約制度が出来た理由】
普通賃貸借契約では借主側が保護されており、貸主の事情があっても賃借人を退去をさせることが出来ません。貸主は退去を求められないとなると自宅を賃貸に出すひとが減り、良質な賃貸住宅が世の中に少なくなってしまうため、定期賃貸借契約という制度が出来ました。

中途解約が認められない場合がある

原則は定期借家契約では特約で別途の定めがない場合、賃借人からの中途解約することはできません。

3年の定期借家契約でのリースバックの場合、リースバック会社は3年分の賃料を得られることを前提に事業収支を考えている可能性もあります。

1年後に解約されてしまうとリースバック会社側は2年分の賃料を得られなくなってしまいます。

仮に中途解約するとなると、賃貸借の残存期間の賃料を賃貸人に支払って退去するか、賃貸人との合意して解約することになります。

借地借家法第38条（定期建物賃貸借）では定期借家契約において、例外的に借主側からの契約解除の条件として、以下の要件が求められています。

転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったとき

やむを得ない事業・事故の生活の本拠として使用することが困難となった以外の理由では、中途解約をすることができず残存期間の家賃を支払う可能性があります。この点は、理解しておく必要があります。

但し、これらはあくまで借地借家法上の原則論です。中途解約となった場合のどのような対応になるかは、各リースバックによって対応が異なります。

賃料は一括で支払う場合がある

定期賃貸借契約で中途解約となった際に、残りの期間の賃料が回収困難とならないように、売買の際に賃貸借契約期間中の家賃を全額リースバック会社に支払うケースもあります。

賃料を一括で支払うことで、リースバック会社としては賃料の滞納リスクが無くなります。家賃滞納リスクがない場合は、賃借人が保証会社に加入する必要がないため、賃貸保証の審査が通らない場合にも対応できます。

家賃を一括で支払うのが難しい場合は、通常通りに家賃保証会社に加入することで家賃は毎月払いとすることができます。

住める期間別：おすすめリースバック会社

大手リースバック会社	マンション	戸建て	賃貸中の 設備保証	普通借家 契約が可能	家賃設定 が柔軟	買い戻し金額 が柔軟	対応エリア	特徴
あなぶき興産							首都圏・関西・名古屋市・ 中国エリア・四国エリア・福岡市	マンションに特化。 普通賃貸借契約と柔軟や家賃設定に大きな強みを持つ。
セゾンファンデックス							首都圏・札幌市・名古屋市・福岡市	資金力がある。家賃設定次第で、他と比べて買戻し金額を低く設定することが可能。
SBIスマイル				マンションのみ可			全国主要都市	資金力がある。家賃設定次第で、他と比べて買戻し金額を低く設定することが可能。
スターマイカ							首都圏・関西・札幌市・仙台市・広島市・福岡市	マンションに強み。
ハウスドゥ							全国	全国700店舗のネットワークで幅広く対応。 ハウスドゥ加盟店での相談の場合は仲介手数料が発生。
一建設							全国	一戸建に強み有り。
明和地所							首都圏・札幌市、名古屋市、福岡市	都市圏に強み。
インテリックス							首都圏・関西・仙台市・名古屋市・広島市・福岡市
大成有楽不動産							首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）・大阪府	都市圏に強い。
大京穴吹不動産							全国（一部対象外エリア有）	全国の店舗のある近郊エリアで対応可能。
レーベンゼストック							１都3県。全国の政令指定都市。	関東中心。短期リースバックに強み。

「短期」リースバックが強い会社3選

１年～５年の短期のリースバックに強みがある３社をご紹介します。

・インテリックス
・スターマイカ
・大京穴吹不動産

インテリックス

取扱エリア	北海道・仙台・横浜・名古屋・大阪・広島・博多及び隣接する地域
取扱種別	戸建て・マンション・自宅兼店舗・事務所等
賃貸借契約方式	定期借家契約（2年）
敷金	無し
礼金	無し
事務手数料の有無	ー
査定日数	7営業日
決済までの必要必須	最短2週間
買戻し	ー
商品の特徴①	フリーレント期間2カ月
商品の特徴②	2年の定期借家契約の再契約が可能 （長期で住むことも可能）
商品の特徴③	ー

インテリックスは不動産の買取再販会社になります。

買取再販事業は空家等のマンションや一戸建てを買取し、自社でリノベーションを行い付加価値を付けて転売する事業です。

インテリックスのリースバックは、賃借人退去後にリノベーションを行い付加価値を付けて販売することを想定しています。

そのため、自社が再販売をする際に高く売却できると判断した物件はリースバック時の売買価格も高くなります。

賃貸契約は2年の定期賃貸借契約となっています。

期間満了後は再契約をすることで、長期的に住むことも可能としています。しかし、長期で住む場合は転売の可能性があるため、普通賃貸借契約にするのがおすすめです。

インテリックスは基本的に不動産を長期保有するビジネスは行っていないため、普通賃貸借契約でのリースバックは積極的に行っていません。

スターマイカ

項目	説明
取扱エリア	札幌・仙台・東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・京都・兵庫・広島・福岡
取扱種別	マンション
賃貸借契約方式	定期賃貸借契約・普通賃貸借契約
事務手数料の有無	無し
査定日数	3営業日以内
決済までの必要日数	最短1週間
買戻し	可能
商品の特徴①	中古マンション買取実績・区分マンション保有戸数 NO1の実績に基づく安心感
商品の特徴②	70歳以上の単身者向けに「安心のみまもりサポート」 を提供
商品の特徴③	ー

マンション専門でリースバックに対応している会社。

スターマイカは主に賃貸中のファミリータイプのマンションを自社で購入し、退去後にリフォームを行って転売する事業を行っています。

不動産を保有するという点ではリースバックは賃貸中のマンションを購入と近い性質のため、積極的に取り組んでいます。

普通借家契約はよりも、1年から3年程度のまでの短期リースバックを得意としています。

大京穴吹不動産

項目	説明
取扱エリア	全国主要都市
取扱種別	マンション
賃貸借契約方式	定期借家契約（最長5年）
敷金	家賃３か月分
事務手数料の有無	無し
査定日数	全国
決済までの必要必須	ー
買戻し	ー
商品の特徴①	全国の主要都市で取扱いが可能
商品の特徴②	定期借家契約のみ
商品の特徴③	賃貸居住中の設備保証サービス

大京穴吹不動産のリースバックは、1年・2年・5年の短期リースバック商品となっています。

リースバックの基本的な考え方として、短期のリースバックであれば買取金額は高く、家賃も抑えることができます。

ライオンズマンションシリーズ等自社分譲のマンションは、積極的に買取・リースバックを行っています。

最長5年とリースバック期間が決まっているため、予定がはっきり決まっている場合に活用したい商品です。

「長期」リースバックが強い会社４選

長期で住むリースバックの場合は、普通借家契約が対応可能なリースバック会社を選ぶ必要があります。普通借家契約のリースバックを得意としているリースバック会社を４社紹介します。

・穴吹興産
・セゾンファンデックス
・SBIスマイル
・一建設

穴吹興産

項目	説明
取扱エリア	関東1都2県・関西・東海・中国・四国・九州
取扱種別	マンション
賃貸借契約方式	普通賃貸借契約・定期賃貸借契約
敷金	2か月分
礼金	無し
事務手数料の有無	無し
査定日数	1日～3日
決済までの必要日数	最短7日
買戻し	可能
商品の特徴①	普通賃貸借契約がメイン
商品の特徴②	家賃が安い
商品の特徴③	賃貸中の設備保証

穴吹興産は香川県高松市に本社があるマンション分譲会社（ディベロッパー）になります。

マンションのみリースバック対応となっていますが、長期で住む上で重要となる家賃設定が非常に柔軟な点が特徴です。賃貸中の設備の補修の対応の可能なため、安心して住み続けることができます。

セゾンファンデックス

項目	説明
取扱エリア	全国
取扱種別	戸建て・マンション・貸しビル・倉庫
賃貸借契約方式	普通賃貸借契約（３年更新）・定期賃貸借契約
敷金	1か月分
礼金	無し
事務手数料の有無	無し
査定日数	最短即日
決済までの必要日数	契約まで最短2週間
買戻し	可能
商品の特徴①	普通賃貸借契約が基本
商品の特徴②	全国で取扱いが可能
商品の特徴③	買戻し条件が良い

セゾンファンデックスは、セゾンカードで有名なセゾングループで金融業も行う資本力のある会社です。

リースバックでは普通借家契約が可能でマンション・一戸建てを問わず、全国で対応が可能となっています。

金融系のリースバック会社の特徴としては以下の２点があげられます。

・売買価格と家賃は連動
・買戻し価格が低めの設定

不動産系のリースバック会社と異なり、賃貸中の利回り（家賃）を重視する傾向が強いと言えます。

都心部等の好立地物件では、リースバック時の売買金額を高めに査定をする傾向があります。売買金額が高くなれば、家賃設定も高くなります。

事業資金が必要な場合等でリースバックの売買金額を重視して、将来的に買戻しも視野に入れている人におすすめです。

買戻しは通常リースバック時の売買価格の120％以上となることが多いですが、セゾンファンデックスの場合は110%～115%と低めに設定することが多くなっており良心的となっています。

SBIスマイル

項目	説明
取扱エリア	全国主要都市
取扱種別	戸建て・マンション
賃貸借契約方式	定期賃貸借契約・普通賃貸借契約（マンションのみ）
事務手数料の有無	無し
査定日数	最短即日
決済までの必要日数	最短１週間
買戻し	可能
商品の特徴①	家賃が相場よりも安い
商品の特徴②	売買契約・資金実行が同日
商品の特徴③	１級建築士による建物検査

SBIスマイルは、金融業を行うＳBIホールディングスのグループ会社です。

リースバックは全国対応可能で、一戸建て・マンション両方取組可能です。

特徴としては、相場より安い家賃設定が魅力的なリースバックとなっています。

会社の母体も大きな会社となるため安心して取引することができます。

一建設

項目	説明
取扱エリア	全国（北海道除く）
取扱種別	マンション・戸建て・事業用建物・倉庫等
賃貸借契約方式	普通賃貸借契約・定期賃貸借契約
敷金	無し
礼金	無し
事務手数料の有無	無し
査定日数	1日～3日
決済までの必要日数	最短即日
買戻し	可能
商品の特徴①	普通賃貸借が基本
商品の特徴②	買戻しに強い
商品の特徴③	家賃減額制度や最大1年家賃無料（定期借家）

一建設は飯田グループホールディングスが親会社で主に一戸建ての分譲を行っている会社です。自社でマンション分譲も行っています。

対応エリアも比較的広く、マンション・一戸建て両方リースバック対応が可能です。

特徴としては、利用者の利便性を追求した多様な商品性です。

長く住むほどに買戻し金額が下がる制度や敷金を預けることで家賃が下がる家賃減額制度等、他のリースバック会社が行っていない取り組みを行っています。

リースバック検討のおすすめの方法

リースバックは専門の仲介会社に依頼するのがおすすめの理由

リースバックを検討する場合は、リースバック専門の仲介会社に相談するのが最もお勧めです。

理由としては以下の3点です。

①リースバックは合い見積もりが重要
②短時間・少ない労力で検討できる
③最良のリースバック会社を選定してもらえる

①リースバックは合い見積もりが重要

リースバック検討で最も重要なことは、最低でも3社以上の合い見積もりを取ることです。

リースバックの査定方法は、会社ごとによって異なり、同じ物件でも売買価格で数百万円、家賃で数万円の差がつくことは珍しくありません。

同じ会社に査定を依頼する場合でも、査定の時期や担当者によっても査定は異なります。

そのため、最初から会社を絞りすぎず、査定の合い見積もりを取ることが重要なのです。

リースバック専門の仲介会社であれば、大手のリースバック会社を中心に提携をしているため、同時に査定をリースバックの査定を取得することが可能です。

②短時間かつ少ない労力で検討できる

自分で１からリースバックについて調べて複数のリースバック会社の査定を依頼する場合には、以下の手順を取る必要があります。

①リースバックについて調べる
②リースバック会社の調査をする
③リースバック会社に査定の依頼をする
④リースバック会社の査定内容を比較検討する

１からリースバックについて検討し、査定から比較検討までを行うと2週間程度時間が掛かる上に、個別で査定依頼を行うためかなりの労力が掛かります。

複数の担当者とやり取りしながら検討を進める必要があるため手間やストレスもかかります。

リースバック専門の仲介会社であれば、リースバック検討が初めての人でも検討方法から査定の比較まですべて1人の担当者が行ってくれるため、時間も労力も最小限で検討することが出来ます。

③最良のリースバック会社を選定してもらえる

リースバック専門の仲介会社は、数多くのリースバック会社と提携しているため、各リースバック会社強み・弱みや査定方法について熟知しています。

ある程度担当者に要望を伝えれば、担当者が検討者の希望条件の近い条件を出す会社を選定して査定依頼を行ってくれます

むやみに多くの会社に査定の依頼をしなくても、1つの窓口で数社のリースバックまでに絞り検討を勧められるのがメリットです。

代表的なリースバック専門の仲介会社

株式会社応援宣言

リースバック専門の仲介会社として日本では先駆け的な存在。全国対応が可能で多くの大手リースバック会社と提携しています。本社は東京で大阪にも営業所があります。

株式会社応援宣言が運営しているインターネットサイト「家まもルーノ」で査定の依頼をすることができます。

「家まもルーノ」とは

「家まもルーノ」はインターネット上で、リースバックの一括査定依頼ができるサービスです。

「家まもルーノ」は以下の特徴があります。

・最大10社にリースバックの一括査定が可能
・担当窓口が1人で安心
・要望を伝えるだけ

一般的な一括査定は、以下の図のように問い合わせフォームを入力をすると、複数の会社へ同時に査定の依頼が行われてそれぞれの会社から連絡が入り、やりとりを行います。

「家まもルーノ」は以下の図のように、1人の担当者がリースバックに関する専門知識を持った担当者が対応するため、リスバックの査定依頼はもちろん、基本的なことから相談して進めることができます。

「家まもルーノ」の口コミ・評判

【まとめ】リースバックは何年住めるの？

最後にまとめです。

リースバックで住める期間は選択可能

短期リースバック・長期リースバックどちらも選ぶことが可能。リースバック会社によって期間が異なるため、自分にあったリースバック会社を選ぶことが重要。

短期リースバック：１年～5年程度の定期のリースバック
長期リースバック：５年以上の定期、又は期間の決まりがない（普通借家契約）リースバック

リースバックの売買価格・家賃

売買価格と家賃はリースバックの期間に応じて条件が異なるため、短期・長期それぞれの売買価格・家賃の設定の特徴を知ることが大切。

売買価格

短期リースバックより長期リースバックの方が売買価格が低くなる傾向がある。理由は、リースバック会社が不動産保有期間中の価格下落等を考慮するため。リースバックの期間が短いほど、通常の買取価格に近い売買金額となる。

家賃

長期のリースバックの場合は、リースバック会社は運用利回りを重視するため、短期のリースバックと比べて家賃は高くなる。

住める期間別：リースバックの注意点

長期リースバックでの注意点

• 家賃設定
• 賃貸借契約内容
• 家賃滞納のペナルティ

短期リースバックでの注意点

• 期間延長が出来ない
• 中途解約が認められない場合がある
• 家賃を一括で支払う場合がある

住める期間別：リースバック会社

リースバック会社はそれぞれ得意とするリースバック期間がある。好条件でリースバック行う場合は、それぞれのリースバック会社の特徴を抑えて検討することが重要。

短期リースバックおすすめ会社３選

• インテリックス
• スターマイカ
• 大京穴吹不動産

長期リースバック会社おすすめ４選

• 穴吹興産
• セゾンファンデックス
• SBIスマイル
• 一建設

リースバックは専門の仲介会社に依頼するのがおすすめ

リースバック専門の仲介会社に依頼するメリットは以下の３点

• リースバックが合い見積もりが重要
• 短時間で少ない労力で検討できる
• 最良のリースバック会社を選定してもらえる