【徹底解説】リースバックの諸費用はいくら必要？

リースバックは売買と賃貸を同時に進める契約方式となり、それぞれ手続きに必要な諸費用が必あります。

リースバックを検討する人の中には以下のような疑問を感じている人もいるのではないでしょうか

・リースバック取引の諸費用っどんなものが必要なの？
・売買代金から手残り資金がいくら残るか知りたい。
・リースバック取引の諸費用を出来る限り抑えたい。

今回は不動産業界歴１８年で現役でリースバックの仕事を行っている私が、そんな疑問にお応えします。

本授業のレベルsection

リースバックの諸費用一覧

まずはリースバック取引にはどのような項目の費用が発生するのか確認して行きましょう。

・売買仲介手数料
・事務手数料
・家賃保証料
・火災保険料
・登記費用
・売買契約書印紙代

各費用について、簡単に解説をします。

仲介手数料

不動産取引には、通常不動産仲介会社が不動産取引を仲介します。

不動産仲介会社は売主・買主の紹介活動から契約書作成・引渡しまで不動産取引に関するすべての業務に携わります。

一連の取引の報酬として仲介手数料が発生します。

仲介手数料は、以下の表のように売買金額によって報酬額が異なります。

取引額別の仲介手数料の額

取引額	報酬額（税抜）
200万円以下の部分	5％以内
200万円超～400以下の部分	4％以内
400万円超の部分	3％以内

例えば、3,000万円の取引の場合、（200万円×5％）＋（200万円×4％）＋(3,000万円―400万円) ×3％で税抜きで96万円となります。これを売主・買主の両方から受け取ります。

事務手数料

事務手数料については、買主となるリースバック会社が取引時に手数料として受け取る手数料です。

事務手数料がない会社もあります。

手数料の額は会社によって様々。数万円の会社もあれば、仲介手数料と同じくらいの額を設定している会社もあります。

ホームページ等では掲載されていない場合もあるため、実際に問い合わせて確認が必要です。

賃貸（家賃）保証料

少し前までは賃貸マンションやアパートを借りる場合は連帯保証人が必要でしたが、最近では連帯保証人に依頼する機会は少なくなってきています。

連帯保証人が不要な代わりに、借主は賃貸保証会社と契約することが必要となっています。

賃貸保証会社は賃借人が家賃を滞納した場合に、賃借人に代わり貸主に対して家賃を支払うため、連帯保証人と同じ役割を果たします。

リースバック会社は賃借人が家賃滞納をすると困るため、賃貸保証会社を利用することを条件としている場合が多くなっています。

賃貸保証契約には保証料が必要となります。一括前払いタイプと更新タイプがあり、保証会社によって異なります。

一括前払いタイプの場合の家賃の８０%～100％、年払い・月額払いタイプだと初回保証料が家賃の30％～50％と安い分、根場依頼や月額払いが発生します。

例えば、家賃が10万円で一括前払いタイプの場合は、初回で10万円を支払えば追加費用は無し。

年払いタイプの場合は初回に5万円支払い、年間の更新料が1万円支払いとなります。この場合は、5年以上住めば一括前払いタイプを選択した方が得になります。

登記費用

売買決済時に、所有権がリースバック会社に移ります。登記申請は司法書士が行いますので、司法書士への登記費用の支払いが必要となります。

住宅ローンの残債がある場合は、所有権移転登記と同時に抵当権を抹消する費用も必要となってきます。

登記簿上の所有者情報（名前・住所）が異なっている場合には所有権移転と同時に変更登記を行います。

不動産売却に伴う登記費用の相場は、3万円～５万円程度。抵当権抹消登記や所有者情報の変更が必要であれば追加で2万円～3万円程度が必要となってきます。

火災保険料

現在所有者として加入している火災保険ではなく、賃借人として加入する火災保険があります。

保険料は2年間で2万前後が相場です。リースバック会社から、提案することもされることが多くなっていますが、自分で好きな保険会社で入ることもできます。

契約書印紙代

不動産の売買契約書には収入印紙を貼る必要があります。

契約書は２通作成する場合と、1通作成の場合があります。いずれの場合も、自分が保管する売買契約書には印紙を貼らなければいけません。

印紙代は以下のように売買契約金額もよって異なります。

売買金額	収入印紙代（軽減税率適用）
10万円を超える～50万円以下	200円
50万円を超える～100万円以下	500円
100万円を超える～500万円以下	1,000円
500万円を超える～1000万円以下	5,000円
1000万円を超える～5000万円以下	10,000円
5000円を超える～1億円以下	30,000円
1億円を超える～5億円以下	60,000円

仲介手数料・事務手数料が大部分を占める

リースバックの諸費用の中でも、大部分を占めているのが、仲介手数料・事務手数料になります。

以下の表からも分かりますが、全体の諸費用の７０％～８０％が仲介手数料・事務手数料になります。

仲介手数料・事務手数料は０円にすることができる

火災保険料や登記費用等は、リースバックの取引をする上で必要な費用で無くすことが出来ません。

一方、仲介手数料と事務手数料に関しては諸費用の大部分を占めるにも関わらず、取引の方法次第で無料にすることが可能なのです。

仲介手数料・事務手数料を０円にする具体的方法

仲介手数料を０円にする方法

不動産仲介会社を介さず取引する

リースバックでは、不動産仲介会社を通さずに直接リースバック会社と取引することで仲介手数料を０円にすることが可能です。

「不動産の取引を行うのに、仲介会社を介さないで大丈夫なの」
「仲介会社が入らないとトラブルになるのでは」

と感じる人もいると思います。

しかし、実際は買主であるリースバック会社が、宅建免許を持っている不動産会社であることがほとんどです。

買主が不動産のプロですから、仲介会社がいなくても、直接取引が可能なのです。

もちろん、契約書類等の作成もリースバック会社が行います。

事務手数料を０円にする

事務手数料の掛からない会社を選ぶ方法

事務手数料の有無に関しては、必要な会社と不要な会社があります。

大手リースバック会社で事務手数料が必要な会社は少数です。

リースバック会社のホームページを見ると確認できますが、手数料に関してはリースバック会社が積極的に掲載したい情報でないため、具体的な額を掲載していないことが多くなっています。

取扱物件によって事務手数料が変わることもあります。

	事務手数料の有無	対応エリア
あなぶき興産	不要	首都圏・関西・名古屋市・中国エリア・四国エリア・福岡市
セゾンファンデックス	不要	首都圏・札幌市・名古屋市・福岡市
SBIスマイル	不要	全国主要都市
スターマイカ	不要	首都圏・関西・札幌市・仙台市・広島市・福岡市
ハウスドゥ	あり	全国
一建設	不要	全国
明和地所	不要	首都圏・札幌市、名古屋市、福岡市
インテリックス	あり	首都圏・関西・仙台市・名古屋市・広島市・福岡市
大成有楽不動産	不要	首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）・大阪府
大京穴吹不動産	不要	全国（一部対象外エリア有）

リースバック会社と直接取引をする方法

仲介手数料など０円にできる、リースバック会社との直接取引の方法を紹介します。

リースバック一括査定で依頼する

不動産査定の一括サイトは数多くありますが、その中でも以下のようなリースバックの一括査定に特化したサイトを利用することで不動産仲介手数料を無料にすることができます。

一括査定ですので、一旦入力フォームに査定の情報を入力すれば、リースバックを提供している会社に自動で査定依頼が行われます。

しかし、1点注意点があります。

リースバックの一括査定にも、リースバック会社と不動産仲介会社が混在しています。

一括査定に参加している会社の中にはリースバックを直接提供している「リースバック会社」とリースバックの仲介をしてる「不動産仲介会社」があります

仲介手数料を０円にする場合には、リースバックを直接提供している会社を選ぶ必要があるので注意が必要です。

大手リースバック会社	マンション	戸建て	賃貸中の 設備保証	普通借家 契約が可能	家賃設定 が柔軟	買い戻し金額 が柔軟	対応エリア	特徴
あなぶき興産							首都圏・関西・名古屋市・ 中国エリア・四国エリア・福岡市	マンションに特化。 普通賃貸借契約と柔軟や家賃設定に大きな強みを持つ。
セゾンファンデックス							首都圏・札幌市・名古屋市・福岡市	資金力がある。家賃設定次第で、他と比べて買戻し金額を低く設定することが可能。
SBIスマイル				マンションのみ可			全国主要都市	資金力がある。家賃設定次第で、他と比べて買戻し金額を低く設定することが可能。
スターマイカ							首都圏・関西・札幌市・仙台市・広島市・福岡市	マンションに強み。
ハウスドゥ							全国	全国700店舗のネットワークで幅広く対応。 ハウスドゥ加盟店での相談の場合は仲介手数料が発生。
一建設							全国	一戸建に強み有り。
明和地所							首都圏・札幌市、名古屋市、福岡市	都市圏に強み。
インテリックス							首都圏・関西・仙台市・名古屋市・広島市・福岡市
大成有楽不動産							首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）・大阪府	都市圏に強い。
大京穴吹不動産							全国（一部対象外エリア有）	全国の店舗のある近郊エリアで対応可能。
レーベンゼストック							１都3県。全国の政令指定都市。	関東中心。短期リースバックに強み。

上記のリースバック会社に直接依頼する場合は仲介会社は通さないため、成約となっても仲介手数料は不要です。

リースバック会社に直接を依頼する

リースバックに力を入れている大手系リースバック会社であれば、必ずホームページがあります。

直接問い合わせを行えば、不動産仲介会社が間に入りませんので取引時の仲介手数料は不要です。

個別にリースバック会社に問い合わせする際の注意点

個別にリースバック会社に依頼する場合は、以下の内容を事前に確認しておくことをおすすめします。

・普通賃貸借契約に対応しているか
・対応エリアに入っているか
・戸建て・マンション両方に対応しているか

例えば、長期で住み続けたいのに、依頼したリースバック会社が最長３年のリースバックしか提供していなかったとなると時間の無駄になってしまいます。

問い合わせした時間を無駄にしないためにも、まずは、自分の希望するリースバック条件と、希望を満たしてくれる会社かどうかを確認しましょう。

まとめ

リースバックの諸費用についてのまとめです。

この記事でのポイントについて、以下にまとめます。

リースバックの一括査定サイトは複数あるため、どのサイトが良いか調べるのが手間に感じられる方は、当記事で紹介したリースバック特化の一括査定で検討を進めることをお勧めします。

当記事でおすすめしたリースバック特化一括査定サイト